Choisir son site de location de vacances

L'efficacité commerciale des sites dépend de nombreux facteurs : réputation, visibilité sur internet, politique de qualité et de sécurité, présence à l'international, campagnes marketing, coût d'intermédiation du site, présence d'une commission locataire, etc.

De plus, elle dépendra du type de bien, du mode de location, de la localisation de la location saisonnière, du taux d'intermédiation etc. Elle est donc très difficile à évaluer de façon objective. La meilleure solution consiste à interroger les propriétaires et  à consulter les avis déposés sur internet. 

Les nouveaux comportements des locataires ainsi que le poids qui est donné aux avis nécessitent de se pencher sérieusement sur le sujet.

Il y a 10 ans, la relation commerciale  était basée sur la confiance et sur le lien privilégié et personnel entre le locataire et le propriétaire. Avec le développement des plates-formes de locations saisonnières internationales cette relation a tendance à se dépersonnaliser. Le propriétaire est considéré comme un prestataire au même titre qu'un hôtel, avec les dérives qui y sont parfois associées.

L'expérience montre que les avis négatifs sont (au contraire des avis positifs) rarement objectifs, car ils sont créés dans un contexte de litige avec le loueur. Or, un avis négatif peut être très pénalisant pour le loueur.

De plus, dans certains cas, les locataires indélicats peuvent être tentés de faire pression sur les propriétaires en les menaçant de déposer un avis négatif : c'est le phénomène de "chantutation", bien connu de l'hôtellerie et qui se développe aujourd'hui dans le domaine de la location saisonnière.

Pour certains loueurs attentifs à la qualité de leur bien, cette situation peut-être extrêmement décourageante. 

Pour éviter ce type de problème, il faut bien sûr offrir une prestation correspondant à celle annoncée. Il est préférable d'éviter de "survendre" son logement et d'aborder systématiquement les points pouvant potentiellement poser un problème au locataire. 

Certains sites (Abritel/Homelidays, Airbnb, etc.) proposent une fonctionnalité qui permet au loueur de répondre à l'avis déposé par le locataire. Il convient dans ce cas de rester factuel et neutre. Cependant, ces avis peuvent laisser subsister un doute chez le locataire.

MediaVacances.com propose une démarche originale visant à la fois à prévenir les problèmes ci-dessus et à améliorer la qualité de son parc locatif. L'avis négatif n'est pas diffusé sur le site, mais fait l'objet d'une "enquête qualité" permettant de vérifier l'existence et la nature exacte des reproches faits à la location et estimer leur impact réel sur les futurs locataires. Si les reproches sont confirmés, le site va chercher à résoudre le problème avec le propriétaire : amélioration du logement, meilleure information du locataire, etc. 

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La visibilité internationale de votre location de vacances est un point important car une clientèle étrangère permettra, dans bien des cas, d'améliorer le taux de remplissage, particulièrement en moyenne et basse saisons.

Dans ce domaine, on distingue trois catégories :
 

• les sites internationaux (Airbnb, Wimdu),

• les sites nationaux proposant une diffusion sur un réseau de sites internationaux, inclus dans la prestation (MediaVacances) ou en option (Homelidays/Abritel)

• Les sites nationaux n'offrant pas ou peu de visibilité internationale.

Peu de sites sont dédiés aux particuliers, il s'agit essentiellement de MediaVacances et PapVacances. Ces sites ont deux avantages : 

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• Ils sont fréquentés par des internautes qui recherchent spécifiquement une location de particulier à particulier,

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• Contrairement aux sites industriels qui intègrent en masse des centaines de milliers d'offres  d'agences immobilières et tours-opérateurs internationaux, ils conservent un nombre d'annonces "limité" (entre 15.000 et 40.000) et permettent en général de garder une bonne visibilité à un tarif raisonnable. 

Le coût d'intermédiation du site (le coût du site rapporté au loyer générés) est un sujet d'actualité. Le développement hégémonique des sites anglo-saxons et du modèle à la commission a entrainé une inflation des coûts d'intermédiation qui atteignent parfois aujourd'hui le niveau de commission prélevé par les agences immobilières ! 

https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/08/05/les-proprietaires-se-rebiffent-contre-les-sites-de-location-de-vacances_5496707_3224.html

Il existe 3 catégories de sites :

• Les sites gratuits

Le coût d'intermédiation est nul (hors options payantes). En revanche, les fonctionnalités et surtout la sécurité sont logiquement limitées. Par ailleurs, d'après les propriétaires, ces sites fidélisent une audience moins "qualitative", avec un pouvoir d'achat moins élevé, cherchant fréquemment à négocier les tarifs de la location.  

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• Les sites à l'abonnement (MediaVacances, Papvacances, etc.)

Ces sites sont les moins onéreux, en raison de coûts de structure limités. Le coût de l'abonnement annuel varie autour de 100 € TTC (à l'exception de Abritel/Homelidays dont les tarifs sont sensiblement plus élevés). 

Cela représente une journée de location d'un hébergement moyen. Ils sont donc en général facilement amortis et le coût d'intermédiation pour les sites les plus efficaces est estimé à un pourcentage très faible du revenu locatif (MediaVacances a communiqué sur un taux inférieur à 1%). 

Par ailleurs, ces sites ont l'avantage de ne pas rendre le paiement en ligne obligatoire.

 

• Les sites rémunérés à la commission (Airbnb, Wimdu, etc...)

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Ces sites ne sont rémunérés que dans le cas d'une réservation payée en ligne et il sont logiquement plus chers. Certains de ces acteurs entretiennent volontairement un certain flou sur le montants des commissions retenues, par ailleurs variables. Dans la pratique il n'est pas toujours facile de prévoir le montant qui sera prélevé par le site. Il faut en général compter sur une commission globale (prélevée auprès du propriétaire et du locataire) de 12% à plus de 30%, la moyenne s'établissant aux alentours de 16-17%. 

Par ailleurs, ces sites obligent le paiement du loyer en ligne (sur lequel est basée leur rémunération) et limitent les possibilités de communication entre locataire et propriétaire pour limiter les risques de détournement. 

Une bonne stratégie 

Certains loueurs combinent une diffusion sur ces différents sites, privilégiant une visibilité sur les sites à l'abonnement moins chers pour optimiser leur revenus locatifs en haute saison, complétée par une diffusion sur des sites plus onéreux pour améliorer le taux de remplissage en moyenne et basse saison. 

Le paiement en ligne du loyer offre de nombreux avantages :

• Amélioration du taux de transformation (facilité de la réservation, amélioration de la confiance du locataire),

• La réservation est très rapide et simplifiée,

• Le paiement en ligne permet de générer automatiquement un contrat de location (chez certains acteurs)

• le loyer est directement versé sur votre compte bancaire,

• la gestion des devises est automatisée,

• etc.

Peu de sites à l'abonnement offrent cependant cette fonctionnalité. De plus, elle a un coût, en raison des frais de gestion et de paiement par carte bancaire. 

Ce mode de paiement est obligatoire sur les sites "à la commission" comme Airbnb et Wimdu, qui se rémunèrent intégralement avec une commission intégrant le coût du service de l'ordre de 15-17%. 

Abritel/Homelidays permet à ses clients d'accéder à ce service grâce à un prestataire (Yapstone, USA) sous la formule commission uniquement  (8% de commission + TVA + 3% de frais de paiement locataire ) ou la formule abonnement + paiement en ligne  (abonnement spécifique 249 € + 3% de frais de service locataire).

MediaVacances.com propose en interne cette fonctionnalité à titre optionnel en supplément de l'abonnement (0,95% à 2,5% de frais de services pris en charge par le loueur). 

Il existe 3 formules de réservation en ligne :

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La réservation instantanée ou "instant booking" : l'internaute réserve et paye directement sur le site, sans intervention du propriétaire. 
 

• Les avantages : facile et rapide pour le locataire, le paiement peut-être sécurisé en 3D Secure (protection contre les cartes volées),

• Les inconvénients : le propriétaire ne peut pas refuser la réservation, pas de possibilité de négociation du loyer, paiement en ligne souvent obligatoire,

La réservation provisoire ou "tentative booking" : le locataire inscrit ses coordonnées bancaires et la réservation devient effective (ou pas) selon la réponse du loueur ou l'écoulement d'un certain délai. C'est la formule retenue par Abritel. 
 

• Les avantages : engagement du locataire, le loueur peut refuser la transaction,

• Les inconvénients : le paiement ne peut pas être sécurisé en 3D Secure (c'est le loueur qui devra supporter le risque de fraude), le montant de la transaction n'est pas négociable, frustration du locataire qui a saisi ses données bancaires et ses données personnelles pour voir sa "réservation" annulée.

Ces deux modes de réservation donnant l'initiative au locataire sont particulièrement adaptés aux professionnels et utilisés par la plupart des sites généralistes.

Enfin, le service "Paiement Sécurisé" du site MediaVacances.com se démarque des systèmes existants. Le site dédié à la location de particulier à particulier propose un service laissant l'initiative et le contrôle aux propriétaires. Après discussion habituelle avec le locataire,  le loueur pourra émettre via son interface de gestion une proposition de réservation qui devra alors être acceptée et payée par le locataire. 
 

• Les avantages : paiement sécurisé 3D Secure, possibilité de sélectionner ses locataires, possibilité de négocier les tarifs, utilisation optionnelle du paiement en ligne 

• Les inconvénients : s'inscrit dans une logique de communication entre locataire et propriétaire et nécessite plus de travail de gestion de ce dernier. 

Autre particularité : le site propose un mode  "Réservation uniquement" qui ne gère que les sommes versées à la réservation (25% du loyer) et permet au loueur de se faire payer le solde à l'arrivée dans le mode de paiement de son choix (Chèque-vacances, espèces, etc.).

A la suite de vols et dommages ayant défrayé la chronique, un certain nombre d'acteurs internationaux du couchsurfing (logement chez l'habitant) proposent maintenant une garantie (à ne pas confondre avec une assurance). Ces garanties ont un intérêt variable pour deux raisons. 

1. Elles ne se substituent pas à une véritable assurance

Ce point est souvent établi dans les conditions générales de ces dispositifs. Dans la plupart des cas, le propriétaire devra d'abord faire jouer son assurance et éventuellement obtenir un complément d'indemnisation auprès de la garantie du site. De plus, elles ne couvrent pas la responsabilité civile du loueur. 
 

2. Elles sont souvent assorties de nombreuses limitations et exclusions

La lecture des conditions générales de ces garanties est parfois assez instructive. On apprend par exemple que :

• Pour bénéficier de la garantie le loueur doit respecter les consignes d'un "manuel de sécurité" par ailleurs introuvable sur le lien proposé et ailleurs sur le site,

• Sont couverts seuls les biens visés par le contrat du site avec sa propre société d'assurance, lequel n'est pas diffusé, 

• Que la déclaration d'un dommage doit se faire avant l'arrivée du locataire suivant, ce qui dans la pratique est souvent difficile...

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En pratique, il convient d'étudier dans le détail les conditions générales et de faire une recherche sur internet des témoignages de loueurs ayant mis en œuvre ce service. Les réclamations étant rares et peu documentées en France, il est conseillé de faire une recherche en anglais, beaucoup plus instructive du type "guarantee (nom du site)". 

Abritel/Homelidays, MediaVacances, Amivac et d'autres proposent des assurances optionnelles couvrant les locataires contre une variété de risques : annulation/interruption de séjour, non-conformité avec l'annonce, dommage locatif, fraude, etc.

Ces assurances permettent de sécuriser indirectement le propriétaire dans les cas cités ci-dessus. 

Les loueurs sont la cible régulière des fraudeurs sur la toile. Le mode opératoire le plus répandu consiste à prendre le contrôle de la messagerie et/ou du compte du loueur sur le site pour intercepter les relations avec les locataires et obtenir un paiement sur un compte frauduleux.

Pas de panique... deux fonctionnalités sont particulièrement efficaces pour se prémunir contre ces pratiques :

• La double authentification ou "authentification en deux étapes" ou encore "two factors identification" implique l'envoi d'un code de sécurité par SMS lorsqu'une tentative de connexion au site est faite sur une machine non préalablement sécurisée par un cookie. Cette méthode est très efficace pour prévenir les tentatives de piratage du compte sur le site de location. Cette fonctionnalité peut porter différents noms ("Sécurité+" chez MediaVacances, "Identification en deux étapes" chez Abritel, etc.).

• La messagerie interne permet au loueur de communiquer avec le locataire sans dévoiler son adresse e-mail. Cette dernière peut en effet être utilisée par un fraudeur pour envoyer de faux emails (phishing) et obtenir différentes données d'accès. 

Certains sites proposent des fonctionnalités supplémentaires dans le domaine de la sécurité  : Airbnb demande une authentification du locataire, MediaVacances propose une "alerte connexion", affiche l'IP et la géolocalisation du locataire, etc.

Certains sites de location saisonnière proposent des fonctionnalités facilitant une visibilité indépendante de l'hébergement : 

Widgets pour site personnel (Abritel, MediaVacances) : ils permettent d'intégrer certaines fonctionnalités sur le site personnel du loueur, comme la localisation cartographique, avis qualité, calendrier des disponibilités, etc.

Site virtuel ou mini-site (Amivac, MediaVacances) : cette fonctionnalité permet au loueur de bénéficier d'un "mini" site web indépendant comportant les informations de l'annonce de la location saisonnière. Elle permet de rediriger les contacts directs du loueur vers un support indépendant, sans concurrence des autres annonces. 

Lorsque l'on diffuse son annonce sur plusieurs sites de locations saisonnières, la synchronisation des calendriers évite au loueur d'avoir à mettre à jour les périodes réservées sur chacun d'entre eux.

Les fonctionnalités sont proposées sur les sites techniquement les plus avancés : Airbnb, MediaVacances, Abritel/Homelidays, etc.

Différentes solutions coexistent et il n'est pas facile de s'y retrouver. Le plus simple est de centraliser tous les calendriers sur un calendrier "central" (en général "Google calendar").

Votre location se trouve à 50m de la mer ou au pied des pistes ? Utilisez des sites de location de vacances qui sont capables de mettre ces arguments en avant. 

De nos jours il est difficile de se passer des leviers promotionnels pour commercialiser un produit. Les sites de location de vacances l'ont bien compris et proposent aux propriétaires la possibilité de mettre en place des promotions concernant leur location saisonnière. 

C'est le cas de Airbnb ("Offre spéciale"), MediaVacances (service "Promotion et dernière minute"), Homelidays/Abritel, Amivac... 

Ces offres promotionnelles sont en général bien visibles sur les sites. Idéalement, elles doivent aussi être visibles sur Google. Il suffit alors de faire une recherche sur une expression du type "promotion location de vacances (destination)" pour voir quels sites sont mis en avant par le moteur de recherche.